【ブログ】築20年でも“億ション”。それでも自宅を買うべき理由―東京23区で起きている静かな構造変化

はじめに｜「築20年＝億ション」が当たり前になった東京

日経MJ（2025年12月27日）によると、不動産情報サービス LIFULL（ライフル） のデータで、

東京23区の中古マンション（築20〜25年未満・70㎡換算）の平均価格が1億201万円に達しました。

つまり今の東京では、

築20年でも“平均が億ション”

という時代に入っています。

しかもこの価格水準、わずか5年で約2倍です。

「高すぎる」「もう無理」と感じる人が増えるのも当然。

ただ、ここで一つ大事な視点があります。

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結論｜自宅購入は“贅沢”ではなく「資産防衛」になってきた

今の住宅購入は、

夢やステータスの話ではありません。

インフレ・物価上昇・家賃上昇が続く中で、

生活コストを固定し、将来リスクを減らすための防衛策になっています。

賃貸が抱える構造的リスク

•将来の家賃が読めない
• 更新のたびに家賃上昇の可能性
• 年齢が上がるほど借りにくくなる
• 引っ越し費用が何度も発生
• 払い続けても資産が残らない

購入が持つ強み

• 住居費を長期で固定できる（特に固定金利）
• 住宅ローン控除で実質負担が軽くなる可能性
• 売却・住み替えという選択肢を持てる
• 最終的に“資産”が残る

「買う＝リスク」ではなく、

何も持たないこと自体がリスクになりつつあります。

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なぜ築20年でも億ションになるのか？（構造の話）

これは一時的なブームではありません。

価格上昇には、はっきりした理由があります。

① 新築が上がりすぎて、中古に需要が流入

新築マンションが高騰

→「新築は無理、でも都心がいい」

→ 築20年前後の中古が現実的な選択肢に

② 建築コストが下がらない

• 資材高

• 人件費高

• 建設業界の人手不足

→ 建て直しても安くならない

→ 中古価格も下がらない

③ 東京23区は供給が増えない

• 土地が限られている

• 規制が多い

→ 需要が勝てば価格は上がる

④ ローン環境が「買える価格」を押し上げる

• 返済期間が長い

• 金利水準が比較的低い

→ 同じ月々返済で借りられる額が増える

→ 結果として価格が上がりやすい

⑤ 中古×リノベで“商品価値が復活”

• 築20年は立地が良い物件が多い

• 内装はリノベで新築級にできる

→ 「住みたい」「欲しい」需要が強まる

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じゃあ、どうやって買う？現実的な戦い方

「億は無理」でも、戦い方はあります。

戦い方①：エリアを“1駅ずらす”

• ブランド区の中心 → 1〜2駅外す

• 通勤・生活の時間価値と価格のバランスを取る

戦い方②：築年数より「管理」を見る

本当に重要なのはここです。

• 管理組合が機能しているか
• 修繕積立金が適正か
• 長期修繕計画が現実的か
• 大規模修繕の履歴
• 管理費・修繕積立金の滞納率

👉 築20年でも管理が良ければ“強い資産”になります

戦い方③：リノベ前提で買う

• 見た目が古い物件は競争が弱い
• 立地の良い中古を拾いやすい
• 住み心地と満足度を上げられる

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自宅購入の本質｜家賃を払い続ける人生から抜ける

家賃は、

• 一生払い続ける
• 何も残らない

住宅ローンは、

• 支払いはある
• 支払いの先に資産が残る

もちろん購入にもリスクはあります。

だからこそ重要なのは、

• 無理のない返済額
• 出口（売却・住み替え）の想定
• 管理の良い物件選び

この3つを外さないこと。

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まとめ｜都心が高いからこそ、早めに“土台”を作る

東京23区は、

築20年でも平均が億を超える時代に入りました。

これは異常ではなく、構造として進んでいる現実です。

だからこそ、

• 「いつか買う」なら戦略的に早く動く
• まずは自宅で住居費を固定し、資産の土台を作る
• その上で投資・事業へ進む

“住む”はコストではなく、防衛線になっています。